02.04.2018, 08:00

Фокус на запад. Почему Украина проигрывает борьбу за инвестиции

Фокус на запад. Почему Украина проигрывает борьбу за инвестиции
Управляющий партнер Focus Estate Fund

Андрей Козин рассказывает, чем рынок торговой недвижимости Польши и Чехии привлекает инвесторов

Реклама
Реклама
Реклама

Украинская гривня за 20 лет обесценилась в 15 раз, и мы не знаем, какой курс будет завтра. Стоимость денег в стране остается очень высокой, ставка рефинансирования НБУ со 2 марта выросла до 17%. Выше, чем у нас она только в Аргентине, Суринам, Венесуэле, Конго, Гане, Гаити, Анголе, Иране, Мозамбике и Египте. Доходность коммерческой недвижимости в Украине около 12 % и находится ниже стоимости денег. Другими словами, вкладывать заемный капитал не имеет смысла.

Почему Польша и Чехия?

Два года наш фонд пошел на запад, сконцентрировавшись на рынках Восточной Европы.. Мы нашли нишу - торговая недвижимость "среднего формата", которая при относительно небольших вложениях дает хорошую прибыль. Это наш фокус.

По данным CBRE, международной консалтинговой компании в области недвижимости, объем сделок с чешской коммерческой недвижимостью подскочил примерно с 2,8 млрд евро в 2015 году до 3,7 млрд евро в 2016-м.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Польши, по данным Colliers International, в 2016 году оказались еще выше - 4,6 млрд евро. В 2017 году - превысили 5 млрд. евро. Это крупнейший показатель за последние 10 лет. Польша уверенно занимает лидирующую позицию в регионе CEE (Центрально-Восточная Европа) с долей в 40% от общего объема вложений.

Такие цифры стали рекордными для обоих государств, а все текущие прогнозы говорят о дальнейшем росте. Как им это удалось? Для интереса со стороны инвесторов должны совпасть целый ряд факторов: рост экономических показателей, доступное финансирование, отсутствие инфляционного давления, прозрачный рынок и благоприятная предпринимательская среда (рейтинг Doing Business). Польша и Чехия на текущий момент полностью отвечают этим критериям.

Читайте также - Андрей Козин: Продать бизнес в Украине - это фантастика

ВВП Чехии в 2016 году вырос на 2,3%, в 2017 - на 2,9%, дальнейшие ожидания CNB (Национальный банк Чехии) - 3,4% и 3,1% в последующие два года. Инфляция за последние пять лет не превышает 2,5%, а рост заработной платы (при самой низкой безработице в Евросоюзе) и постоянная динамика экспортных рынков могут сделать инфляционный прогноз практически консервативным.

Польша не отстает. Рост ВВП в 2016 году - 2,8%, в 2017 - 2,7%, инфляция не превысила 1%, а в 2017-м - 2%. В целом, эти показатели соответствует развитым странам Европейского Союза.

Прозрачность и комфортные условия для бизнеса - одна из "больных" тем для инвесторов с украинскими корнями. В ежегодном рейтинге Doing Business за 2018 год Польша занимает 27 позицию, Чехия - 30-ю из 190 стран. Для сравнения, их ближайшие соседи Венгрия и Румыния находятся на 48 и 45 позициях соответственно. Украина - на 76-й.

Есть и другие нюансы. В Венгрии, например, имеют место политические риски. В Чехии они существенно ограничены большой конкуренцией политических сил и отсутствием монополии на власть.

Проигрывают сравнение с Польшей и Чехией и страны Балтии. Они - в двадцатке лидеров среди стран по легкости ведения бизнеса, но с большой демографической проблемой, что негативно отражается на рынке ритейла.

Есть еще один рейтинг, который связан непосредственно с рынком недвижимости. Так называемый Global Real Estate Transparency Index (Глобальный индекс прозрачности в сфере недвижимости) показывает, какие страны предлагают наиболее благоприятные условия для инвестиций. Индекс включает 109 рынков по всему миру и оценивает их прозрачность по 139 показателям, относящимся к транзакционным процессам, нормативным и правовым нормам, корпоративному управлению, производительности и так далее.

Польша - лидер рейтинга в регионе CEE, ее рынок квалифицируется как прозрачный и близкий к highly transparent - максимально прозрачному. В этой группе находятся Германия, Франция и Великобритания. Чехия входит в десятку прозрачных экономик.

Украина никогда не попадала даже в группу стран с "полупрозрачной" экономикой. Нас зачисляют в категорию Low - страны "низкой прозрачности". И это, на мой взгляд, еще хорошо, учитывая, что ниже находятся Беларусь и Казахстан. Это так называемые рынки Opaque, что в одном из вариантов перевода звучит как "мрак".

Согласно Global Competitiveness Report за 2017-2018 годы, в рейтинге стран мира по показателю экономической конкурентоспособности Чехия занимает 31-е место среди 137 стран. За два последних года улучшила свои показатели на несколько пунктов. Польша находится на 39-ом месте. Для сравнения: Украина пока что 81-я.

Выгодные объекты: как мы выбираем?

При вхождении в сделку нас больше всего интересуют доходность и потенциал.
Сейчас наш фонд владеет четырьмя объектами торговой недвижимости в Польше и Чехии.

Торговые центры до 10 000 кв. метров - эта та waterline, ниже которой крупные инвесторы - акулы рынка - не опускаются. То, что мы приобретаем, зачастую, не попадает в отчеты международных консультантов. Меньшие площади - меньше конкурентов. В этом наша стратегия.

Перечислю три фактора, которые оказали решающее влияют на решение о покупке.

Низкие ставки по кредитам. Рефинансирование в Польше и Чехии мы получаем по ставке ближе к 2% годовых (в евро). Дополнительно ставка снижается на EURIBOR, который уже более года отрицательный. В результате наша эффективная ставка может быть даже ниже 2% годовых.

Высокая доходность при минимальных рисках. Доходность наших проектов выше 10% годовых в евро, риски существенно ниже, чем в Украине. Доходность в Западной Европе ниже: около 6-7% годовых, а цены за 1 кв. метр выше.

Хорошая ликвидность. Мы приобретаем ритейл-парки или небольшие торговые центры недорого. Преимущественно, это активы, у которых были сложности с управлением. Такова наша стратегия. Мы делаем активы лучше и повышаем их ликвидность в процессе управления.

Читайте также - Цена и ценность 4G-частот: Не продешевила ли Украина

Каков результат? Инвестиции в Польше и Чехии в 2016-2017 годах превзошли наши ожидания. Здесь законы одинаковы для всех, на рынке - конкуренция, а от власти только один вопрос - "Как вам помочь?". Поначалу это звучало необычно. Сейчас мы успешно сотрудничаем с мэриями городов, где находятся наши объекты.

Наши активы - нишевые, они требует реновации, улучшений, идей. Мы изучаем доставшиеся нам в наследство договора, ищем в них возможности минимизировать расходы и повысить доходы, меняем методологию подсчета затрат на арендаторов, находим способы поощрить новых арендаторов. Создаем свой авторский лист инноваций в управлении торговой недвижимостью.

На этих рынках есть объекты, которые нам интересны, и в отношении которых мы ведем переговоры. Уже в этом году мы планируем купить не менее двух объектов.

Андрей Козин, Управляющий партнер Focus Estate Fund 

Подписывайтесь на аккаунт LIGA.net в Twitter, Facebook и Инстаграмм: в одной ленте - все, что стоит знать о политике, экономике, бизнесе и финансах.
Если вы не согласны с опубликованной выше авторской колонкой, напишите свою и пришлите ее на адрес opinions@liga.net.

Материалы, публикуемые в разделе "Мнения", отражают исключительно точку зрения их авторов и могут не совпадать с позицией редакции портала ЛІГА.net и Информационного агентства "ЛІГАБізнесІнформ".
Отправить:
Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Реклама
Реклама
Реклама
Реклама
Реклама
Реклама
Реклама
Реклама