Как европейская практика заморозила рынок недвижимости Украины
С начала года вступили в силу нормы закона "О регулировании градостроительной деятельности", который был призван навести порядок на строительном рынке. Согласно принятым нормам, землю, находящуюся в государственной или коммунальной собственности, нельзя отводить под строительство или менять ее целевое назначение, если нет готовых детальных планов территории (ДПТ).
С одной стороны, это правильный шаг . Что такое уродливая хаотичная застройка отлично знают жители украинских городов.
Почему так происходит, тоже не секрет. Каждая новая команда местных властей, принимается первым делом рвать на куски вверенные ей территории и забирать наиболее лакомые куски, розданные предшественниками девелоперам. В этом случае лихорадит всех: от народных избранников до простых обывателей - инвесторов жилья, отдавших застройщику многолетние сбережения всей своей семьи. Первые боятся потерять контроль над финансовыми потоками, идущими от продажи и перепродажи земли, вторые - боятся "заморозки" стройки, которая в любой момент может оказаться "незаконной", если застройщик не договорится "с кем нужно" или придется не ко двору.
Город же тем временем покрывается уродливыми новостройками и безобразными скелетами-недостроями, которые появляются где-попало. Лицо города, его характер и привлекательность - смазываются и теряются. А горожане превращаются в вынужденных потребителей безвкусного и часто некачественного жилья.
ДПТ, согласно задумке законодателей и градостроителей, призваны стать своего рода охранной грамотой, этаким паспортом конкретного участка города и дорожной картой для девелопера и инвестора. Они создаются на основании материалов градостроительной документации и земельного кадастра, и в них отображается вся специфика участка - от зеленых и санитарных зон до памятников истории и архитектуры, от плотности населения и состояния инженерных сетей до инвестиционного потенциала территории на несколько лет вперед. В них оговорены условия и ограничения: что, как и во сколько этажей можно здесь строить, для чего можно использовать эту территорию, а для чего - нельзя.
Кажется совершенно очевидным, что создание ДПТ - задача местных властей. Кто, как не они, заинтересованы в органичном долговременном развитии своих городов и в привлечении инвестиционных средств на это развитие? Так практикуется во всем мире. Во Франции, например, муниципалитеты отвечают за зонирование своих территорий еще с XIX столетия, а в США - с XX века. Характерно, что в цивилизованном мире органам местного самоуправления предоставляется широкая свобода действий в этом вопросе.
В Украине, однако, местные власти традиционно разводят руками: "не можем разрабатывать ДПТ - дорого, денег на это нет". В Киеве, ДПТ имеют 10 или 11 участков - это всего лишь около 2% от всей территории города.
Власти пошли уже привычным путем: ДПТ разрабатываются за средства девелопера, заинтересованного в данном участке, по принципу "хочешь строить - разработай ДПТ". При этом заказчику ДПТ никто не гарантирует, что после разработки плана (а это сегодня обходится в несколько миллионов гривен и несколько месяцев) требуемый участок таки будет отведен застройщику в нужных ему границах.
В итоге выделение земли под строительство остановилось. Тот, кто попроворнее и посильнее, обходится без ДПТ и перекупает себе участки на вторичном рынке. Остальные (а их подавляющее большинство) - "зависли". Хорошая идея забуксовала, так и не воплотившись в жизнь. Пострадали и местные, и центральные бюджеты - экономика в целом.
По подсчетам главы градостроительно-земельной комиссии Киевсовета Владимира Прокопива из-за этого столичный бюджет недополучит свыше 1 млрд грн в 2015-ом.
Несколько раз до летних парламентских каникул Рада пыталась вновь вести мораторий и разрешить строить дальше без ДПТ. А законопроект №2094а от 17 июня, автором которого выступил внефракционный депутат Андрей Денисенко, вообще предусматривает отменить понятие ДПТ и зонинга как таковых и ввести вместо них некие "генеральные планы территорий". Это опять же, в перспективе возвращает рынок недвижимости и строительства, инвестиционную ситуацию под названием "дикие времена 90-х".
Законодательное безумие продолжается. Тем временем инвесторы, заинтересованные в нашем рынке и застывшие в ожидании страта цивилизованного закона, опасливо закрывают уже подготовленные портфели - до лучших времен.
Автор - руководитель проекта строительства офисно-жилого комплекса компании "Э.К. Сервис" Владимир Семенцов
