UA

Как европейская практика заморозила рынок недвижимости Украины

Как европейская практика заморозила рынок недвижимости Украины

31.08.2015, 15:40

Обязательные детальные планы территорий давно назревший шаг, но почему государство и рынок оказались к нему не готовы. Колонка Владимира Семенцова

С начала года вступили в силу нормы закона "О регулировании градостроительной деятельности", который был призван навести порядок на строительном  рынке. Согласно принятым нормам, землю, находящуюся в государственной или коммунальной собственности, нельзя отводить под строительство или менять ее целевое назначение, если нет готовых детальных планов территории (ДПТ).

С одной стороны, это правильный шаг . Что такое уродливая хаотичная застройка отлично знают жители украинских городов.

Почему так происходит, тоже не секрет. Каждая новая команда местных властей, принимается первым делом рвать на куски вверенные ей территории и забирать наиболее лакомые куски, розданные предшественниками девелоперам. В этом случае лихорадит всех: от народных избранников до простых обывателей - инвесторов жилья, отдавших застройщику многолетние сбережения всей своей семьи. Первые боятся потерять контроль над финансовыми потоками, идущими от продажи и перепродажи земли, вторые - боятся "заморозки" стройки, которая в любой момент может оказаться "незаконной", если застройщик не договорится "с кем нужно" или придется не ко двору.

Город же тем временем покрывается уродливыми новостройками и безобразными скелетами-недостроями, которые появляются где-попало. Лицо города, его характер и привлекательность - смазываются и теряются. А горожане превращаются в вынужденных потребителей безвкусного и часто некачественного жилья.

ДПТ, согласно задумке законодателей и градостроителей, призваны стать своего рода охранной грамотой, этаким паспортом конкретного участка города и дорожной картой для девелопера и инвестора. Они создаются на основании материалов градостроительной документации и земельного кадастра, и в них отображается вся специфика участка - от зеленых и санитарных зон до памятников истории и архитектуры, от плотности населения и состояния инженерных сетей до инвестиционного потенциала территории на несколько лет вперед. В них оговорены условия и ограничения: что, как и во сколько этажей можно здесь строить, для чего можно использовать эту территорию, а для чего - нельзя.

В Украине, однако, местные власти традиционно разводят руками: "не можем разрабатывать ДПТ - дорого, денег на это нет". В Киеве, ДПТ имеют 10 или 11 участков - это всего лишь около 2% от всей территории города.  

Кажется совершенно очевидным, что создание ДПТ - задача местных властей. Кто, как не они, заинтересованы в органичном долговременном развитии своих городов и в привлечении инвестиционных средств на это развитие? Так практикуется во всем мире. Во Франции, например, муниципалитеты отвечают за зонирование своих территорий еще с XIX столетия, а в США - с XX века. Характерно, что в цивилизованном мире органам местного самоуправления предоставляется широкая свобода действий в этом вопросе.

В Украине, однако, местные власти традиционно разводят руками: "не можем разрабатывать ДПТ - дорого, денег на это нет". В Киеве, ДПТ имеют 10 или 11 участков - это всего лишь около 2% от всей территории города.

Власти пошли уже привычным путем: ДПТ разрабатываются за средства девелопера, заинтересованного в данном участке, по принципу "хочешь строить - разработай ДПТ". При этом заказчику ДПТ никто не гарантирует, что после разработки плана (а это сегодня обходится в несколько миллионов гривен и несколько месяцев) требуемый участок таки будет отведен застройщику в нужных ему границах.

В итоге выделение земли под строительство остановилось. Тот, кто попроворнее и посильнее, обходится без ДПТ и перекупает себе участки на вторичном рынке. Остальные (а их подавляющее большинство) - "зависли". Хорошая идея забуксовала, так и не воплотившись в жизнь. Пострадали и местные, и центральные бюджеты - экономика в целом.

По подсчетам главы градостроительно-земельной комиссии Киевсовета Владимира Прокопива из-за этого столичный бюджет недополучит свыше 1 млрд грн в 2015-ом.

Вероятно недосчитываются отчислений от строителей и в других регионах. И тут законодатели, снявшие в январе мораторий на Закон о градостроительной деятельности для обязательного создания ДПТ, внезапно спохватились и со свойственной им непоследовательностью дали задний ход.

Несколько раз до летних парламентских каникул Рада пыталась вновь вести мораторий и разрешить строить дальше без ДПТ. А законопроект №2094а от 17 июня, автором которого выступил внефракционный депутат Андрей Денисенко, вообще предусматривает отменить понятие ДПТ и зонинга как таковых и ввести вместо них некие "генеральные планы территорий". Это опять же, в перспективе возвращает рынок недвижимости и строительства, инвестиционную ситуацию под названием "дикие времена 90-х".

Законодательное безумие продолжается. Тем временем инвесторы, заинтересованные в нашем рынке и застывшие в ожидании страта цивилизованного закона, опасливо закрывают уже подготовленные портфели - до лучших времен.

Автор -  руководитель проекта строительства офисно-жилого комплекса компании "Э.К. Сервис" Владимир Семенцов

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.
Статьи, публикуемые в разделе "Мнения", отражают точку зрения автора и могут не совпадать с позицией редакции LIGA.net
Вакансии
Больше вакансий
Project Manager (впровадження CRM)
Киев Група компаній ЛІГА
Редактор стрічки новин
Киев Медіа холдинг Ligamedia
Head of PR
Киев Група компаній "ЛІГА"
Разместить вакансию

Комментарии

Последние новости
Популярное