Два основных вызова застройки Львова
Но для закрепления этих позиций Львову важно одновременно не потерять свою идентичность и активно двигаться в направлении "города для людей" – с современной инфраструктурой, дорогами, публичными пространствами и качественными проектами, гармонично вписанными в городскую среду.
На рынке первичной недвижимости восстановилось около 40% спроса от объемов 2021 года (по данным ЛУН), и это довольно честный показатель. Девелоперы удерживают высокие стандарты архитектурных и планировочных решений, технологий и материалов. Ведь несмотря на вполне понятные причины снижения спроса во время войны, конкуренция на рынке достаточно высока, а клиенты нуждаются в продукте должного уровня.
Мы уже прошли эволюционный этап продажи проектов по рендерам. Сейчас покупатели помимо базовых вещей обращают внимание на реальные дела и комплексные характеристики: простор для жизни, благоустройство, подземные паркинги. И это знаковые изменения в сознании. Даже те, у кого нет собственного автомобиля, понимают, что наличие паркинга создает комфортную и безопасную жизненную среду – свободные дворы и проезды, быстрый доступ спецтранспорта и т.д.
Такой же стратегии придерживается и город при выдаче градостроительных условий и разрешительной документации. Львов, который сейчас стал вторым после столицы бизнес-кластером страны, должен развиваться и смотреть в будущее, и решения типа "война все спишет" здесь неприемлемы.
Нехватка инфраструктуры и развитие агломерации
Генеральный план развития Львова до 2025 года хорошо выполняется в части жилой застройки, коммерческих и промышленных объектов за единственным исключением – почти не развивается инфраструктура. Критически не хватает новых современных дорог, не говоря уже о развязках и объездных. В результате мы получаем конфликтную ситуацию, когда жители района против нового строительства именно из-за сложностей логистики – перегружены дороги, пробки, проблемы с выездом из микрорайона.
Нехватка инфраструктуры создает ощущение перенаселенности. Хотя Львов на самом деле вовсе не перенаселенный город с большим потенциалом развития. Если вопросы коммунальных сетей и социальных учреждений решаются совместными усилиями власти и девелоперов, то строительство дорог – слишком глобальное и дорогостоящее строительство.
Выход из этой ситуации есть, и он уже отработан на опыте соседних стран, в частности Польши. Это развитие инфраструктуры за донорские и инвестиционные средства. Но условиями для этого являются наше уверенное движение в Европу, максимальная прозрачность и положительное для Украины завершение военного конфликта.
Второй актуальный вопрос – расширение города в близлежащие села. Это с одной стороны проблема, а с другой – зона развития. Проблема состоит в том, что близлежащие ОТГ (прежде всего Солонковская и Сокольницкая) активно пользуются инфраструктурой города, и это периодически создает поле для негатива. Ведь выгоды от развития сел и нового строительства идут в бюджеты общин, а расходы и нагрузки ложатся на городской бюджет.
Урегулировать это можно за счет усовершенствования законодательной базы по развитию агломераций. Это тот случай, когда не нужно изобретать велосипед. Есть успешная международная практика и опыт развития европейских городов, которые имели подобные процессы. Наиболее вероятный сценарий – поглощение городом близлежащих селений с образованием общего инфраструктурного пространства. На мой взгляд, это вопрос времени.
Коллизии законодательных нововведений
В январе этого года Львов получил историко-архитектурный опорный план развития города от Минкульта, который вызвал много вопросов и споров. Документ направлен на сохранение исторической застройки в центральной части города. Львов – город с большим историческим архитектурным наследием. Здесь зарегистрировано более 2600 памятников национального и местного значения.
Но дьявол, как обычно, в деталях. Надо понимать, что центр Львова – это не только площадь Рынок и близлежащие улочки. Это значительная часть города. Опорный план, утвержденный с процедурными нарушениями, не дает понимания, как действовать в этом ареале власти и застройщикам. Никто не может дать ответ, это градостроительный документ или памятникоохранный, призванный защищать наследие или регулировать новую застройку. И эта коллизия является основой для конфликтов.
Девелоперы хотят четких правил игры и понимания, как работать с исключениями. Городу нужна четкая юридическая и коммуникационная позиция: принципы стратегического развития, понимание, сколько инвестиций и рабочих мест можно недополучить в условиях "консервации" города.
Сейчас и девелоперы, и городские власти стоят перед дилеммой: "заморозить" сотни миллионов долларов, вложенных в участки, условия работы на которых непонятны, и ждать определенности или развивать "безопасные" агломерации. Чтобы город получал, а не терял, должно быть понятно, как трактовать положение, кто за что ответственен и как формируются исключения. Ответы на эти вопросы и разработка "белых пятен" позволят Львову двигаться вперед в рамках градостроительного законодательства и прогрессивных европейских практик.
